很多人都覺得奇怪，為什麼近年來，路上的建案廣告，愈來愈多兩房的案子，甚至很多新建案乾脆直接推出「純兩房」、「全棟兩房」......等等，真的有那麼多兩房的需求嗎？
漢哥跟大家分析一下，為什麼市場上兩房產品當道，而且感覺這波 #兩房熱潮 延燒了幾年遲遲沒有退去：
1.家庭人口結構快速改變，古早的三代同堂在大都會區早已不復見，連 #核心家庭（父母親與子女同居的小家庭）的結構，也因為社會愈來愈多元開放，而逐漸改變中，現代社會太多不婚不生、單身主義、單親再婚、多元成家等等，翻轉了傳統的家庭結構，以至於 #小宅 的需求量大增。
2.房價愈來愈高，買房負擔愈來愈重，房價是用「單價×總坪數」，當單價愈來愈高時，只有把坪數縮小，讓房屋總價控制在大部分客戶都能夠負擔的範圍內，房子才好去化。
3.兩房在投資市場來說，進可攻、退可守，收租、轉售兩相宜，簡直就是投資客眼中的A+標的，因為總價相對來說不高，在都會區的精華地段中，一般都有還不錯的租金行情：
新北市的鬧區大約三萬五的行情(30000-40000，且屋齡不能太舊)
台灣各大都會區當中，不乏許多市地重劃，市地重劃的目的為 #有效促進土地經濟使用，以及 #健全都市發展，哥幫大家整理了台灣由北到南，六都最火的幾個重劃區如下。
台北市－大直金泰段重劃區、內湖五期重劃區、民生社區、六張犁重劃區、南港經貿園區。
新北市－新店央北重劃區、淡海新市鎮、三峽北大特區、三重二重疏洪道、板橋江翠重劃區、新莊副都心、土城暫緩發展區。
桃園市－中路特區、經國重劃區、小檜溪重劃區、中正藝文特區、高鐵青埔特區、龜山A7重劃區。
台中市－水湳經貿園區、捷運G0重劃區、單元二龍富特區、干城車站重劃、十四期重劃區。
台南市－東區平實重劃區、東區新都心、安南區九份子重劃區、中西區星鑽重劃區。
高雄市－楠梓惠民段82期、農16特區、岡山87期、亞洲新灣區、中都重劃區。
重劃區的歷史最早可以追溯到民國47年，高雄辦理實施第一期重劃區，迄今已超過一甲子的時間，而大高雄都會區(高雄市+原高雄縣)公辦加自辦的重劃土地，也已經累積了100期，非常驚人阿
很多人買房子習慣詢問身邊親友的意見，這時候「重劃派」與「市區派」的擁護者，就會跳出來彼此護航，常常讓人陷入兩難抉擇，其實漢哥自己也曾經為此苦惱過，這邊幫大家整理一下重劃區與舊市區的優劣勝敗。
重劃區街廓整齊又乾淨，棋盤式的道路系統不像舊市區，路小又彎曲，還有許多狹窄巷弄，有時候開車還會開到死巷。
重劃區路名標示清楚明瞭，舊市區往往欠缺整編，一條路有不同路名，還有一堆段、巷、弄，讓人霧裡看花。
重劃區內幾乎電纜地下化，整體視覺乾淨舒服，舊市區路邊電線桿橫行林立，買個房子還怕沖到電線(桿)煞氣。
舊市區生活機能完善，市場、學校、醫院、商店應有盡有，重劃區往往都需要一段時間的發展，短期內恐怕只有荒煙漫草。
舊市區有許多巷弄美食、平價小吃，舉凡大家最愛的滷肉飯、擔仔麵、黑白切等等，重劃區因店租高昂，必須由客單價較高的連鎖餐飲業才能支撐。
舊市區內公車路網系統完善，該到的地方都不會漏掉，重劃區一開始因為居住人口少，公車業者容易忽略區域路線的規劃。
綜觀上述幾點，究竟要選擇重劃區還是舊市區，其實還是端看個人生活習慣，青菜蘿蔔各有所好。以漢哥目前居住的地段來說，雖然是一個嶄新的重劃區，但緊鄰著傳統的北屯及潭子舊市區(商圈)，不論騎車或開車，都大約3-5分鐘內可以抵達，所以生活上倒也沒有太多不便～
最近哥的社區為了汽車位究竟能否停機車一事，住戶們在群組討論得沸沸揚揚。
其實大家在買房子(大樓)簽約時，在房屋合約書內，一定都會有一份「車位使用確認書」或「車位分管協議」這樣的契約，讓合約所有權人簽認。
比如，大家最關心的，能否將車位權利單獨移轉給非本社區住戶之其他人，哥之前代銷過的建案，合約書就會明文記載 【買方所購買之停車位，僅得隨同本社區內房地所有權一併出售，不得單獨讓售、租借、抵押或以其他方式供本大廈所有權人或其他合法使用人以外之第三人使用。】
但是，汽車位到底能不能停放機車或腳踏車？合約書內也沒有特別提到，一般來說，建設公司會授權由管委會去制定相關規範，房地買賣合約書最後，通常都會附帶一份「社區住戶規約」，停車管理辦法會特別註記在這邊，當然也會隨著管委會的決議而有所改變。現在的車位大多沒有獨立權狀，皆以共有部分持分給全體所有權人，所以，當碰到爭執而對簿公堂時，法院多半還是以 #管委會所訂定的住戶規約為依據喔!!!
哥在房屋銷售現場常常碰到一個問題：「漢哥⋯我的銀行存款不好看，房貸真的有辦法八成嗎」？這幾乎是年輕族群購屋，最擔心的一個問題，很多人收入還算不錯，但存款不足，可能是太愛奢侈性消費、三不五時出國旅遊等等，或者生活中沒有儲蓄的習慣，常常寅吃卯糧，沒有做好預算控制，錢永遠賺多少花多少。
有買過房子的人一定都知道，銀行對保時，有很多表單文件需填寫簽名，這些文件就是在調查我們每個月的收入、支出、扶養或各項負債等等，這些東西最重要的就是銀行要評估我們的「還款能力」及「負債比」，哥來跟大家說明一下：
月負債比：月負債/月收入
（以不超過70%爲原則）
總資產負債比：總負債金額/資產總額
（資產負債率一般建議落在50%左右保險）
DBR22倍：無擔保債務餘額不得超過平均月收入的22倍，什麼叫「無擔保債務餘額」？基本上就是不需要提供擔保品的借款，包括：
1.無擔保信貸餘額
2.現金卡可動用餘額
3.信用卡預借現金
4.信用卡循環利息
5.信用卡分期待付金
車貸或房貸這類有擔保品的債務不在其中。
負債比是銀行評估借款人的一項重要指標，提供給銀行的財力證明中，盡可能將對自己有利的所有條件都拿出來：存摺、薪轉、扣憑、所得清單、定存、儲蓄險保單、甚至是名下有其他房地產，稅單或權狀也都有加分作用，有收租效益更好喔
若銀行評估後真的無法達到我們理想的貸款成數，其實還是可以提供連帶保證人，比如父母、配偶、兄弟姊妹等等，成功機會也會提高囉～貸款真的沒有這麼難，祝福大家房貸順利！！
買預售屋時，車位通常是分開銷售，也與房子分開計算坪數與價格，大家應該都會發現，當你在看車位平面圖時，每個車位上面都會寫著「法定車位」、「自設車位」或「獎勵車位」等三種不同的車位名稱。究竟這三個車位，在意義上到底有甚麼差別呢?常聽人家說，買到「獎勵車位」最不OK，還必須開放給外面路人甲乙丙來停，也太可怕了吧!
1.法定車位：
最沒有爭議性，按樓地板面積所登記的停車空間，#沒有獨立產權，登記在建築物權狀的【共有部分】內，當作公共設施持分，但會特別將車位編號標示出來，免得日後有糾紛，若沒買車位的住戶，就不會有這部份的持分，當然啦...沒買車位的人，在銷售合約書內，通常會簽立一份「放棄車位確認書」。
2.自設車位：
法定車位以外的空間，建商可以再增設停車位出售，此種車位可以登記為公共設施，也可以做獨立產權登記，一般來說，自設車位的數量比較少，但隨著新建案 #獎勵車位愈來愈少，自設車位相對有增加的趨勢。
3.獎勵車位：
一直以來最具爭議性的停車位，獎勵車位係指政府為因應停車空間之不足而獎勵建商或起造人，增設建築物使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用。
有沒有看到問題癥結點? #依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，就是這個規定，讓獎勵車位一直都存在爭議：「明明是我買的車位，憑甚麼別人也可以停?」甚至新聞還曾經報導過，北部有民眾試圖強行闖入集合式住宅的地下室停車場，並且理直氣壯的跟管理員爭辯，他可以合法使用社區的獎勵停車位
獎勵車位跟自設車位一樣，都可以單獨登記產權，但實務上來看，大部分建商還是將獎勵停車位併入公共設施，不會另外單獨發放車位權狀，以【共有部分】計算公設坪數。
其實哥告訴大家，不論你買的是何種車位，其實預售屋買賣合約書內，都會有一份 #車位分管協議，或者是 #車位使用確認書 等類似附件，要求購買的住戶簽名表示同意此附件條文，建商早就在裡面擬定車位管理辦法，一般都會限制車位不得以任何形式之用途，提供給社區所有權人以外的其他第三人使用，這是保障我們車位所有權人的權益。
最後，隨著停車獎勵辦法的落日條款，以及獎勵停車位的一些爭議及疑慮，漢哥觀察目前的新建案，獎勵停車位幾乎已經看不太到囉，大家以後購買車位時，也可以不必太過擔心了。
很多朋友跟房仲看完房子，都會詢問哥一些問題，最常問到的包括：「這個案子建商還沒賣完，現在是屋主想要轉紅單」，其實聽到這，哥大概就知道，屋主是想「換約」而非「轉單」。
究竟什麼是紅單呢?購買預售屋下訂時，建商或代銷都會跟客戶簽訂一份【訂購房屋預約單】(簡稱訂單)，訂單通常是三聯或四聯式，其中有一聯是客戶聯，一般都是紅色，所以 #紅單 的概念就是這麼來的。
大約從現在往回推5至10年前(約民國98~104年間)，「紅單」可謂叱吒房地產市場，那時候房市走一個大多頭，建商隨便推案隨便賣，大家對於買房趨之若鶩，市場預期漲價的氛圍濃厚，但也確實因為市場熱絡，房價一案堆疊一案，二期的價格永遠高於一期，這時候的投資客像嗜血鯊魚一般，殺紅了眼、拚命買房，#紅單文化 也順勢而生。
有些資金雄厚的投資客，一次下訂三、五戶，甚至也有「包棟型」投資客，比如他喜歡B2或C6的格局，同樣格局的房型，從二樓到十二樓全包了，反正下訂一戶只要5萬或10萬，拿個100萬來包棟，到時候一戶加個10萬轉讓紅單，十戶瞬間就有100萬進帳，怎麼不好賺呢?
加上紅單轉讓不會留下紀錄，很多人 #加價轉讓紅單，卻未如實申報所得，成了投資客短期投機及炒房的一大利器；BUT!!!就是這個BUT，扭轉了投資客的宿命，大概在民國103-104年間，政府開始針對預售屋紅單轉讓，積極查稅，之後更嚴格要求建設公司，訂單與合約書的承購人必須一致，買賣雙方的資金流向也是查核的一大重點，讓紅單文化逐漸沒落。
取而代之的是 #換約，換約其實就是合約讓渡，正式簽約後再將房子轉售給他人，雖然也是可以從中獲利，賺取價差，但這招確實杜絕非常多的投資客，畢竟簽約金通常需繳付總價的10%，以1000萬的房子來說，就得先付出100萬，加上合約書換約也是國稅局稽查稅收的重點之一，各建商幾乎是乖乖配合，每一筆交易紀錄都清清楚楚，無所遁形。
最後，無論【紅單轉讓】或【合約讓渡】，只要過程中有透過價差賺取利潤，都必須併入所得稅申報。
延續上集，台中愈來愈多的建商，「不二價」制度已行之有年，而且也很多主打不二價的建案，火速clean，所以哥還是想大聲疾呼建商或代銷老闆們，快點擦亮你的眼睛，跟上時代變遷的腳步，拋開過去資訊不對稱時代，『開高高殺低低』的老套模式，江湖在走，新潮的腦袋要有，如果你的客層是針對「首購」、「小資」、「年輕人」，那你一定要非常清楚，這群40歲以下，成長於網路世代的七年級生們深信，世界上有九成以上的資訊，都能靠谷歌大神獲得，你愈想遮遮掩掩，只會欲蓋彌彰，惹得客戶厭煩。
回到正題，漢哥建議想要買房子的各位，不妨試著這樣做：
展現出誠意買房的決心
讓業務知道你的需求，想買房子的動機，或者也可以告訴他，你曾經去看了那些建案，因為什麼原因而放棄沒買，但你真的喜歡這個案子，也希望真的可以在自己的預算內買到，展現出自己的誠意。
適時打出哀兵姿態，裝窮也沒關係
告訴業務你的收入要扣掉生活費、車子、保險、孝親、育兒、定存等等，怎麼講都沒關係，畢竟他也不可能真的去做身家調查，目標只有一個，讓他知道你為了買間房子，必須做出極大的努力，並不輕鬆。
舉例證明表現出你做足了功課
直接說你知道附近其他建案的成交行情，或是網路上有人在討論這個案子，成交價格大概落在哪等等，讓業務員知道，你不是完全沒做功課的「盤子」，他更不敢隨口胡謅，也不能看穿你不懂而誆騙。
拿出信用卡談判最後價格
若業務給你的價格你還不甚滿意，可以直接說出自己心中的理想價格，並且將信用卡拿出來，表示若此價格可以，你願意當下刷卡付訂，這時候可以觀察你的業務，一般來說，若價格若真的差異太大，通常會直接拒收，因為刷了卡公司不同意賣，還要退刷，是非常麻煩的一件事；若價格差異不大，業務通常會收下卡片，去詢問或說服公司讓他成交這個Case。
最後漢哥想跟大家說一句話：「聽其言也，觀其眸子，人焉廋哉」，聽他所說的話，看看他的眼神，誰還能隱藏的了呢?這是所有談判技巧的精髓，孟子教我們觀察一個人的方法，用在生意場上、談判桌上剛好適合，業務員是否誠懇老實，他的眼神跟肢體語言肯定是騙不了人的!!!
一直有粉絲私訊哥，想要知道買預售屋時，如何跟業務過招，談到自己想要的價格，哥今天就來跟大家尬聊這部分，但是不同的建商或代銷都有自己的規矩，加上近幾年的首購市場非常流行「不二價」銷售，無論如何哥用自身經驗談傳授大家一些小撇步，但更重要的是彼此禮貌尊重，才能讓買賣雙贏。
哥也曾經碰過客戶傳line給我，口氣不是很好的說「不二價是你們自己在講拉，基本上我是不信」，可想而知，當我們全案完銷(clean)時，這名客戶還在找房子的路上，茫茫渺渺、存疑挑釁，因為太多的不信任，導致很難下手買到喜歡的房子。
首先我們來看接待中心(案場)常用的幾個價格策略：
1.開價打折：
這幾乎是從古至今最常見的招式之一，簡單說就是英文的discount(折扣)，早期房地產流傳的一句話「開價嚇死人，成交笑死人」，也是在這樣的折扣文化下所衍伸，以開價的85折、8折、75折、72折、7折等等為成交價格，其實對現代年輕人來說，這種方式真的頗浪費時間，每天來回議價，斤斤計較折數，再來彼此猜忌懷疑，真的勞心傷神。
傳統的銷售業務都會說，「我的權限在XX折，低於這部分可能就要請示我主管」，這時候就會有一名主管(或稱專案或副總)，出來配合講一堆話、演一齣戲，讓客戶認為，既然主管出來了，那一定是最底價無誤。
哥既然敢在這堂而皇之的描述給大家聽，其實也是業界一項最公開的秘密了，畢竟網路論壇找一下，就有非常多人把這套戲路公諸於世。
2.開價減X萬：
近幾年愈來愈多首購案場採用的銷售模式，台中除了透天案跟幾個特定區域，高單價、高總價的豪宅型建案以外，幾乎全部走這模式，每坪開價減5萬、減3萬、減2.5萬等等，減完以後的單價再乘以房子坪數，最後再加上車位價格，即為實際成交價。
這樣的方式既符合台灣人習慣的「殺價感」，只要銷售業務態度夠堅定，告訴每一組客戶，案子規則就是如此，所有人來統一每坪減X萬，沒有例外，當客戶再透過各種管道或方式去詢問，結果一致，自然可以縮短成交時間，減去無謂的議價過程。
但是這個「減幾萬」的遊戲玩法，用在高價位產品或透天就不太適合了，首購的三房大約落在36坪，假設一坪開價30萬：
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36(坪數)×30(單價)=1080萬
我們用開價減3萬，那成交價就是
36×27=972萬
1080-972=108萬
這108萬的價差對首購族來講可是非常有感的，我們再來看看大坪數、高單價的豪宅，假設豪宅的三房規劃50坪，開價大約落在50萬：
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50(坪數)×50(單價)=2500萬
我們用開價減3萬，那成交價就是
50×47=2350萬
2500-2350=150萬
這150萬的價差對豪宅族來講相對較無感，所以針對大坪數、高單價的產品，基本上比較不會用這樣的策略。
3.不二價：
這就不用多作解釋了，價格就是不二價，業務把建案地點、建材配備、品牌特色等全部說明介紹一遍，就看客戶是否買單，若客戶真心喜歡，就得接受這樣的價格，不用你來我往的相互增減，哥一直強調那句話：『大家的時間都很寶貴』，建商把土地、營建及管銷成本算好，再抓一個合理利潤，就是房子售價，當然拉...買賣一定要建立在雙方你情我願的前提下，當各方面條件，包含售價都能接受，且又有需求的話，才能夠歡喜成交。
今天跟大家尬聊一下案場慣用的幾種價格策略，下集哥再教大家，如何跟業務過招的小小撇步，但哥再次強調，各案場都有自己的規矩，不論是建商自售或委由代銷公司，以禮相待，心平氣和的談論價格，才是買賣雙方最重要的準則。
