佳鋐建設長期深耕台中海線，四年前在梧棲的第一案「佳鋐樂灣」，每坪均價約13萬元，接著清水推出「佳鋐晴灣」，均價也大約13萬元，之後在沙鹿推出的「佳鋐科藝」，房價來到18萬元，上一案又回到梧棲推出「佳鋐樂邑」，成交均價已經突破2字頭，來到每坪21萬元。
- Jan 16 Mon 2023 10:25
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【建案合作】商圈很近，家很安靜的佳鋐新邑
佳鋐建設長期深耕台中海線，四年前在梧棲的第一案「佳鋐樂灣」，每坪均價約13萬元，接著清水推出「佳鋐晴灣」，均價也大約13萬元，之後在沙鹿推出的「佳鋐科藝」，房價來到18萬元，上一案又回到梧棲推出「佳鋐樂邑」，成交均價已經突破2字頭，來到每坪21萬元。
- Jul 13 Wed 2022 14:23
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【建案合作】我心目中最美的海岸線－台中港ft.聯悅建設
身為一個土生土長的台中人，說起海線，腦海中刻畫滿滿的回憶與畫面，我想海線特有的在地人文與風俗民情，應該都深刻烙印在每一個台中人的心中。大安海水浴場浪花繾綣，拍打著青春的笑靨；媽祖繞境時香客如織、萬人徒步的盛況空前；高美溼地波光粼粼的水面倒映著夕陽彩霞；鰲峰山上天光雲影的頃刻變化；大肚山的夜景繁星點點，遠方的火力發電廠燈火搖曳、忽明忽滅，橫亙在眼前的是心目中那條最美的海岸線－台中港。
- Apr 16 Sat 2022 14:33
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【買房須知】成功轉貸+增貸230萬的過程分享
五年前哥30歲，買下人生第一間預售屋，那是打算跟當時女友、現在老婆攜手走入人生下個階段的「起家厝」，這間兩房含車位權狀約40坪左右，總價768萬，最近觀察周遭新建案行情，兩房含車位成交價大約落在1100-1300萬左右，房價在去年底跳升太快，漲幅非常驚人。當時我們的房貸是配合建商跟土地銀行承做的整批貸款，利率相對自己外面找銀行來的便宜，貸款金額為614萬，每月利息大約落在5000~7000元左右。（若你選擇寬限期，每個月只要還利息，真的都比租一間套房還便宜了）
最近公司的新建案如火如荼籌備中，哥本人身為公司的小股東，當然也要拿些錢出來投資在新案開發，於是跟老婆討論後，就決定讓我們現在住的這間「起家厝」，再幫我們生點錢出來挪作投資公司用，“想辦法以錢滾錢絕才是賺錢的不二法門”。
以下是我們轉貸+增貸的過程分享，提供給大家參考。
1.詢問原貸款銀行遭拒：前面有提到，我們之前是配合建商的銀行整批貸款，當然也是看準 #整批貸款利率較划算，因為原本房貸在「土地銀行」，所以哥致電土銀詢問增貸一事，直接遭打槍。土銀：「兩年前後房價不會落差多少，估價上都差不多喔，應該沒辦法增貸」。漢哥：「？？？」。（滿臉黑人問號）
2.陌生拜訪的中國信託業務：因為哥在建設公司上班的緣故，偶爾會有一些銀行業務來陌生開發或拜訪，當然都是希望能有機會合作或服務。
所以被原銀行拒絕後，哥想起不久前從台中跑到彰化的一位中信業務，主要負責房貸放款這一塊，便立刻跟她聯繫，因為當初房子是登記老婆的名字，所以理所當然要以老婆的收入、財力等資料去做信用聯徵。（個人與金融機構間發生過的信用往來紀錄）
經過一連串來來回回的資料簽認後，中信業務回電了：「林先生，真的對你們很抱歉，總行目前確定駁回這件申請了，因為太太“網紅”的職業身分，公司沒有辦法認定，為此我還跟公司吵了一架。」
3.自由業者的職業及收入太尷尬（插曲）：中信業務很努力的幫忙我們，在得知公司駁回理由是因為老婆無固定職業，所謂「自媒體經營者」或「網紅」、「KOL」等等身分，都並非穩定職業，可能今天有收入而明天沒有，中信業務立馬跟她主管說：「那我今天在這上班，明天跟你提離職，我就有比較穩定嗎？」
4.塵埃落定永豐銀行：中信增貸失敗後，哥趕緊再搜索一遍line的好友名單當中，還有哪位銀行界好友可以幫忙，終於在1000多位line的好友裡面找到一位永豐銀的業務阿凱。阿凱是幾年前在北屯代銷某個建案時，自己拿著公司房貸優惠專案進來銷售中心陌生拜訪的年輕人，哥跟他說了轉貸+增貸的來意，以及表明太太的職業身分後，他也很阿莎力的說可以試試看。最後順利在永豐銀增貸成功，償還原貸款銀行後，還有230萬左右的現金可以活用，哥也可以拿一部分來投資自家公司了。
不過要跟大家特別說明，最近因應政府打炒房風聲鶴唳，銀行也很擔心客戶增貸目的是再去「購置不動產」，為了杜絕投機炒作行為，基本上增貸的目的跟資金流向，還是不要跟房地產有直接關聯比較好喔～
- May 20 Thu 2021 17:00
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【地產雜記】昨日你看不起的蛋殼，今日你買不起的蛋黃
常常聽到很多人說買房子最重要的就是「Location、Location、Location」，地段決定一切，這點哥是非常認同的，但是都市發展的變遷、都市計畫更新、商圈的興衰更迭、人口的移入移出等等，究竟現在所謂的「好地段」，未來仍然立於不敗之地嗎?現在的「郊區」或「外圍」，難道永遠無法翻身崛起嗎?
哥還是以最熟悉的台中市為例，大家可以對照自己的城市或家鄉，是否也有類似的情況在發生。台中不斷向外市地重劃，商圈一路向西移轉，人口一窩蜂移入屯區，傳統上的Location定位也一再洗牌。大約十年前，台中房地產的指標，眾所皆知絕對是【#七期重劃區】，兩大百貨龍頭(新光三越及大遠百)、台中市政府、台中市議會、加上國家歌劇院，以及一幢幢的摩天大廈矗立在市政路上，繁華榮景媲美台北市信義區的街頭。
十年河東轉河西，現在七期不再是台中買房置產的唯一，房價太貴或許也是原因之一，更重要的是，隨著外環74號快速道路的開通，以及台中科學園區的帶動之下，台中房地產幾乎「逐74號而居」，74沿線區域房價幾乎漲了一輪。從大里、太平、潭子、北屯、大雅、一路到烏日，十年前這些地方房價最便宜每坪10萬出頭，至今成交價幾乎都攀升到三字頭，其中大雅區因為距離中科近，已經有建案每坪成交35萬；而十年前這些"外圍"的透天(不含電梯)，一棟大約7、800萬可入手，現在沒有電梯的新建案，成交價至少1500萬起跳(地建坪還沒有十年前來的大呢)。
不禁想起北部的"林三淡"特區，這是八年前哥初踏入房地產，電視名嘴最愛挖苦的三個地方：林口、三峽、淡水，時至今日，不管你喜不喜歡、認同與否，三峽早已不是當年的「#北大荒」，林口跟三峽兩區的新案價格，也幾乎都在3、40萬左右。新北還有幾個地方也是當年不被看好的蛋白或蛋殼，搖身一變雖沒變成蛋黃，但漲幅也是翻了一番，包括蘆洲、五股、新莊、土城，591打開一看，新案開價幾乎都站上"五字頭
"（那些年我們一起追的一字頭呢？）
"（那些年我們一起追的一字頭呢？）這麼說來誰是蛋黃?誰又是蛋白跟蛋殼呢?其實都會區多半都有這種都市外擴的狀況，市區因為房價太貴、人口密度太高、居住太過擁擠等等，一定會產生排擠效應，將人口及商圈往外圍推擠出去。所以現在你口中那些「雞不拉屎、鳥不生蛋」的地方，誰能保證它不會成為下一個十年的黃金地段呢。
- May 18 Tue 2021 20:00
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【地產雜記】先買房還是先買車
兩年前公司接了一個代銷案子，建設公司在該區（台中市南區）推的第二期建案，記得還在潛銷時期，我們就賣了兩成多，其中有一位客戶S，哥印象非常深刻，年紀約36、37歲，與女友穩定交往尚未結婚。印象深刻的原因是因為S在四年前，我們在附近銷售該建商的第一期建案，S也有買一戶，而且住在裡面，以S三十來歲的年紀，短短兩年買了兩間房子，總價都破千萬，真的令哥欽佩不已。
與S幾次比較深入的聊天後才知道，他買房並沒有靠家人贊助，純粹是自己因為工作收入屬於比較高的族群（薪水+獎金），而且他與女友對物質生活都不講究，也不是那種愛慕虛榮，或者精品名牌愛好者。講著講著，S突然跟哥說：「Hank，其實跟你買第二案之前，我曾經很想換一台新車，當時有去看過馬自達、還有一些歐系進口車，還好我忍住沒買，那筆錢才能當作第二間房子的頭期款」。
S的老爺車約20年車齡，他還跟哥自嘲說，之前買第一個建案，搬進去時才發現，整個B1停車位就屬他的車最破爛，既非雙B也不是進口，而且車齡非常老舊，之前還有鄰居一直以為誰家裝潢施工這麼久，誤把他的車子當成工人的車的確，車位價格本來就因樓層高低而有差異，哥印象中他當時買的B1車位150萬/個，往下每樓層遞減10萬。
- May 17 Mon 2021 18:00
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【建築實務】磁磚為什麼會膨共
前兩天廠商送來公司建案外牆的磁磚樣板，我們外牆選用"#MML瑪摩麗磁"這個牌子的磁磚，紋路、色澤跟質感都非常的好，60×120的大板尺寸，很期待看到未來成屋後的樣子。現在磁磚的用途愈來愈廣泛，變化也愈多端，像建築物的外牆、壁面、地板、桌面、甚至是電視牆，都可以用磁磚來展現，而且很多仿石材的磁磚花色美輪美奐，紋路還可以對花，真的很漂亮。
哥今天來跟大家分享一下，究竟磁磚為什麼會「膨共」呢？很多人可能都會認為磁磚會產生爆裂、隆起或膨共，主要是跟天氣、地震等因素有關，這麼說也沒錯，台灣本身潮濕多雨，加上有時候溫差很大，以及地震頻繁等原因，容易讓磁磚產生各種變化，但是最重要的還是在【施工】的細節。- May 09 Sun 2021 17:00
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【地產雜記】入厝一周年紀念日
其實上個禮拜（5/2）就是哥入厝一週年的日子，回想起這一年在新房子的生活，第一次完完全全脫離家人，獨立扛起一個「家」的責任感，跟老婆、柴犬Tommy哥，以及老婆肚中的小漢堡，過著溫馨又充實的日常啊！
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雖然每個月必須固定繳納房貸利息、水電費、瓦斯費、管理費、房屋稅跟地價稅（稅費當然是一年一次啦）等等，但是能夠住在自己舒服的房子裡，再怎麼繳錢都甘之如飴，完全能夠體會什麼叫做「甜蜜的負擔」。
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Btw，我們當初跟銀行就是談三年寬限，交屋後的前三年都只繳利息，每個月房貸利息約6、7000元左右，根本比租一間套房還要划算了
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隨著兒子小漢堡的意外到來，最近也在跟老婆討論換房的打算，等三年寬限期屆滿，小漢堡大約兩歲左右，慢慢也需要有自己的房間，我們再來「#以小換大」，加上當初買的北屯機捷特區這一、兩年來漲幅快，舊房子賣掉還有增值空間，創造一筆現金流當作「換房津貼」也不錯。
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這就是買房的好處，哥之前就寫過「#先求有再求好」、「#房子以小換大」等等觀念，真的希望大家都別抗拒或排斥買房，更別為反而反，你賭氣的不是房價，而是一再錯過的人生！
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- Apr 20 Tue 2021 15:08
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【上班隨筆】轉職來做代銷業(來函照登)
漢哥你好，我已經是社會人士了，32歲，一直以來都從事OO業，在OOOO上班，目前邁向第六年，本身讀不動產經營學習畢業的，大學都在混日子，所以沒有特別學到甚麼，只空有一個文憑。
本身工作也就穩定沒甚麼特別問題，但缺乏未來性，薪水大概四萬多，日前有同學介紹代銷公司，有去面試，但老闆開的薪水是26K，想請問代銷對於男生來說，有前瞻性嗎?我對於不動產還是有興趣的，謝謝。
- Apr 17 Sat 2021 11:22
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【地產雜記】山城vs海線，台中最後一字頭爭霸
- Apr 05 Mon 2021 18:48
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【地產雜記】台中市五大舊城區房價解析
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台中市的總人口數在2017年七月底，正式超越了高雄市，晉升為全台人口數第二多的城市，至今都僅次於新北市。眾所皆知，台中有非常多的重劃區，除了媒體寵兒「七期」外，台中【市地重劃】從一期~十五期，【自辦重劃】也有單元一~單元十四，若再加上豐原、潭子或海線一帶的重劃土地，真的是不勝枚舉。早期的台中在沒有這麼多重劃區之前，幾乎就圍繞著東區、南區、西區、北區跟中區(其中台中市中區，因為台中火車站設立於此，這裡更曾經是全國人口密度最高、台中的商業集中地)，當時台中的外環道為「文心路」，過了文心路就是未經開墾的農田或墓園，其後隨著市地重劃愈來愈多，人口、交通、建設等發展愈來愈密集，不得不向外為擴張，漸漸帶動屯區(北屯、西屯、南屯)，以及原台中縣幾個鄉鎮市的活絡。
- Mar 31 Wed 2021 18:00
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【建築實務】拆解透天的訂價策略
- Mar 27 Sat 2021 18:00
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【上班隨筆】懷念那段天真爛漫的菜鳥房仲歲月
今天上班突然想起八年前，剛踏入房仲公司，那段菜鳥房仲的日常，偶爾跟老婆聊起這些往事，還是會哈哈大笑，想說來跟大家分享一下，那個「保障底薪五萬」的背後，有多少不為人知的甘苦談。
#照三餐的無聊會議：每天早上晨會、中午午會、晚上晚會，店長會跟每個人檢討「日起有功」，所謂日起有功，憑印象跟大家解釋一下，字面釋義就是「每天早上起床都要有功勞」，每天要簽委託、收斡旋、見面談、簽約，當時有個業內術語叫做「點燈」，只要以上有做到其中一項，就可以吸一顆磁鐵在白板上，表示點燈，意即日起有功了。
(現在說來雲淡風輕，當時為了那顆磁鐵，每天都要被店長痛譙阿）
#店長的奪命連環Call：房仲業務大部分時間都是在外面，為了你的「日起有功」奔走忙碌，但是在外面的時間落落長，哪有這麼多買方、賣方每天沒事幹，等著給你房仲業務約？
那沒約客戶的空白時間要幹麻呢?當然是找個地方休息QK阿...，這時候在店內坐鎮的店長，就會開始一一關心業務在外是否安全(特大誤)，說錯囉～是追蹤業務目前進度，委託簽了沒?斡旋收了沒?見面談安排沒?簽約室預約沒?代書敲定沒?然後，回家打盹的哥，只要看到手機來電顯示「公司」，都會非常緊張的跑到陽台或電風扇前，假裝在一個室外風聲很大的地方講電話，因為在太過靜謐的空間裡，話筒彼端的店長一定會覺得事有蹊蹺。(安靜的不科學阿!!!仲介朋友們一定都可以理解哥在說啥)
#莫名的學長學帝雉：說到學長學弟制，學生時期或許都有碰過，出了社會據哥所知，一般業務單位或規模較大的科技公司也都會有。記得當時常常聽到學長說：「現在的學弟都很爽拉」、「現在學弟都沒倫理了拉」、「現在學弟都Bala bala」，修蛋幾咧...只不過沒買個便當、沒倒個垃圾，怎麼就沒道德倫理了？反正哥也覺得待在店內滿煩的，尤其沒業績的時候，幫學長跑跑腿，買個便當、丟個垃圾，也不是甚麼大不了的鳥事(重點是可以躲店長，不好嗎?)，換來店內大家和樂，跟學長練肖話、打嘴砲，被業績追著跑的日子，這樣會過得比較輕鬆。
#獎項跟晉級制度讓你誤以為在直銷：直至今日哥還是非常好奇，究竟公司每天的站內信都是誰寫的?每天站內信件就像內容農場一樣不斷產出，激勵你追求卓越、瘋狂做業績、拚命晉升、努力從低谷中爬起來......等等，寫站內信的人從小毒雞湯灌到飽阿！！然後有「新秀獎」、「龍虎榜」、「百萬經紀人」、「委託王」...非常多的獎項，站內信會一直來信告訴你，誰又奪下甚麼獎，誰又要站上公司年會的舞台接受表揚，而誰截至目前為止還沒簽約，請自重
太多太多的回憶可講可寫，八年前的往事依舊點滴心頭，很多當時的店內同仁現在都跳槽、轉換跑道、或是還留守在該房仲。然後那位我又敬又怕的店長，也已經在外面加盟房仲，自己開業，著實是個事業有成的男子漢。
