漢哥一起尬聊房產與人生

很多朋友跟房仲看完房子，都會詢問哥一些問題，最常問到的包括：「這個案子建商還沒賣完，現在是屋主想要轉紅單」，其實聽到這，哥大概就知道，屋主是想「換約」而非「轉單」。
　
究竟什麼是紅單呢?購買預售屋下訂時，建商或代銷都會跟客戶簽訂一份【訂購房屋預約單】(簡稱訂單)，訂單通常是三聯或四聯式，其中有一聯是客戶聯，一般都是紅色，所以 #紅單 的概念就是這麼來的。
　
大約從現在往回推5至10年前(約民國98~104年間)，「紅單」可謂叱吒房地產市場，那時候房市走一個大多頭，建商隨便推案隨便賣，大家對於買房趨之若鶩，市場預期漲價的氛圍濃厚，但也確實因為市場熱絡，房價一案堆疊一案，二期的價格永遠高於一期，這時候的投資客像嗜血鯊魚一般，殺紅了眼、拚命買房，#紅單文化 也順勢而生。
　
有些資金雄厚的投資客，一次下訂三、五戶，甚至也有「包棟型」投資客，比如他喜歡B2或C6的格局，同樣格局的房型，從二樓到十二樓全包了，反正下訂一戶只要5萬或10萬，拿個100萬來包棟，到時候一戶加個10萬轉讓紅單，十戶瞬間就有100萬進帳，怎麼不好賺呢?
　
加上紅單轉讓不會留下紀錄，很多人 #加價轉讓紅單，卻未如實申報所得，成了投資客短期投機及炒房的一大利器；BUT!!!就是這個BUT，扭轉了投資客的宿命，大概在民國103-104年間，政府開始針對預售屋紅單轉讓，積極查稅，之後更嚴格要求建設公司，訂單與合約書的承購人必須一致，買賣雙方的資金流向也是查核的一大重點，讓紅單文化逐漸沒落。
　　
取而代之的是 #換約，換約其實就是合約讓渡，正式簽約後再將房子轉售給他人，雖然也是可以從中獲利，賺取價差，但這招確實杜絕非常多的投資客，畢竟簽約金通常需繳付總價的10%，以1000萬的房子來說，就得先付出100萬，加上合約書換約也是國稅局稽查稅收的重點之一，各建商幾乎是乖乖配合，每一筆交易紀錄都清清楚楚，無所遁形。
　
最後，無論【紅單轉讓】或【合約讓渡】，只要過程中有透過價差賺取利潤，都必須併入所得稅申報。

延續上集，台中愈來愈多的建商，「不二價」制度已行之有年，而且也很多主打不二價的建案，火速clean，所以哥還是想大聲疾呼建商或代銷老闆們，快點擦亮你的眼睛，跟上時代變遷的腳步，拋開過去資訊不對稱時代，『開高高殺低低』的老套模式，江湖在走，新潮的腦袋要有，如果你的客層是針對「首購」、「小資」、「年輕人」，那你一定要非常清楚，這群40歲以下，成長於網路世代的七年級生們深信，世界上有九成以上的資訊，都能靠谷歌大神獲得，你愈想遮遮掩掩，只會欲蓋彌彰，惹得客戶厭煩。
　
回到正題，漢哥建議想要買房子的各位，不妨試著這樣做：
　
展現出誠意買房的決心
讓業務知道你的需求，想買房子的動機，或者也可以告訴他，你曾經去看了那些建案，因為什麼原因而放棄沒買，但你真的喜歡這個案子，也希望真的可以在自己的預算內買到，展現出自己的誠意。
　
適時打出哀兵姿態，裝窮也沒關係
告訴業務你的收入要扣掉生活費、車子、保險、孝親、育兒、定存等等，怎麼講都沒關係，畢竟他也不可能真的去做身家調查，目標只有一個，讓他知道你為了買間房子，必須做出極大的努力，並不輕鬆。
　
舉例證明表現出你做足了功課
直接說你知道附近其他建案的成交行情，或是網路上有人在討論這個案子，成交價格大概落在哪等等，讓業務員知道，你不是完全沒做功課的「盤子」，他更不敢隨口胡謅，也不能看穿你不懂而誆騙。
　
拿出信用卡談判最後價格
若業務給你的價格你還不甚滿意，可以直接說出自己心中的理想價格，並且將信用卡拿出來，表示若此價格可以，你願意當下刷卡付訂，這時候可以觀察你的業務，一般來說，若價格若真的差異太大，通常會直接拒收，因為刷了卡公司不同意賣，還要退刷，是非常麻煩的一件事；若價格差異不大，業務通常會收下卡片，去詢問或說服公司讓他成交這個Case。
　　
　
最後漢哥想跟大家說一句話：「聽其言也，觀其眸子，人焉廋哉」，聽他所說的話，看看他的眼神，誰還能隱藏的了呢?這是所有談判技巧的精髓，孟子教我們觀察一個人的方法，用在生意場上、談判桌上剛好適合，業務員是否誠懇老實，他的眼神跟肢體語言肯定是騙不了人的!!! 

一直有粉絲私訊哥，想要知道買預售屋時，如何跟業務過招，談到自己想要的價格，哥今天就來跟大家尬聊這部分，但是不同的建商或代銷都有自己的規矩，加上近幾年的首購市場非常流行「不二價」銷售，無論如何哥用自身經驗談傳授大家一些小撇步，但更重要的是彼此禮貌尊重，才能讓買賣雙贏。
　
哥也曾經碰過客戶傳line給我，口氣不是很好的說「不二價是你們自己在講拉，基本上我是不信」，可想而知，當我們全案完銷(clean)時，這名客戶還在找房子的路上，茫茫渺渺、存疑挑釁，因為太多的不信任，導致很難下手買到喜歡的房子。
　
首先我們來看接待中心(案場)常用的幾個價格策略：
　
1.開價打折：
這幾乎是從古至今最常見的招式之一，簡單說就是英文的discount(折扣)，早期房地產流傳的一句話「開價嚇死人，成交笑死人」，也是在這樣的折扣文化下所衍伸，以開價的85折、8折、75折、72折、7折等等為成交價格，其實對現代年輕人來說，這種方式真的頗浪費時間，每天來回議價，斤斤計較折數，再來彼此猜忌懷疑，真的勞心傷神。
　
傳統的銷售業務都會說，「我的權限在XX折，低於這部分可能就要請示我主管」，這時候就會有一名主管(或稱專案或副總)，出來配合講一堆話、演一齣戲，讓客戶認為，既然主管出來了，那一定是最底價無誤。
　
哥既然敢在這堂而皇之的描述給大家聽，其實也是業界一項最公開的秘密了，畢竟網路論壇找一下，就有非常多人把這套戲路公諸於世。
　
2.開價減X萬：
近幾年愈來愈多首購案場採用的銷售模式，台中除了透天案跟幾個特定區域，高單價、高總價的豪宅型建案以外，幾乎全部走這模式，每坪開價減5萬、減3萬、減2.5萬等等，減完以後的單價再乘以房子坪數，最後再加上車位價格，即為實際成交價。
　
這樣的方式既符合台灣人習慣的「殺價感」，只要銷售業務態度夠堅定，告訴每一組客戶，案子規則就是如此，所有人來統一每坪減X萬，沒有例外，當客戶再透過各種管道或方式去詢問，結果一致，自然可以縮短成交時間，減去無謂的議價過程。
　
但是這個「減幾萬」的遊戲玩法，用在高價位產品或透天就不太適合了，首購的三房大約落在36坪，假設一坪開價30萬：
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36(坪數)×30(單價)=1080萬
我們用開價減3萬，那成交價就是　
36×27=972萬　
1080-972=108萬
　
這108萬的價差對首購族來講可是非常有感的，我們再來看看大坪數、高單價的豪宅，假設豪宅的三房規劃50坪，開價大約落在50萬：
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50(坪數)×50(單價)=2500萬
我們用開價減3萬，那成交價就是
50×47=2350萬
2500-2350=150萬
　
這150萬的價差對豪宅族來講相對較無感，所以針對大坪數、高單價的產品，基本上比較不會用這樣的策略。
　
3.不二價：
這就不用多作解釋了，價格就是不二價，業務把建案地點、建材配備、品牌特色等全部說明介紹一遍，就看客戶是否買單，若客戶真心喜歡，就得接受這樣的價格，不用你來我往的相互增減，哥一直強調那句話：『大家的時間都很寶貴』，建商把土地、營建及管銷成本算好，再抓一個合理利潤，就是房子售價，當然拉...買賣一定要建立在雙方你情我願的前提下，當各方面條件，包含售價都能接受，且又有需求的話，才能夠歡喜成交。
　
　
今天跟大家尬聊一下案場慣用的幾種價格策略，下集哥再教大家，如何跟業務過招的小小撇步，但哥再次強調，各案場都有自己的規矩，不論是建商自售或委由代銷公司，以禮相待，心平氣和的談論價格，才是買賣雙方最重要的準則。

延續上集，漢哥在上市房仲待了半年的時間，便轉戰代銷業，直到現在，公司正轉型建商，買土地、蓋房子，漢哥剛好在不動產業中，從生產、加工、批發、零售，紮實走了一輪，箇中滋味，點滴心頭。很多人以為代銷就是每天坐在美美的樣品屋裡，「妝乎水水，等領薪水」，實則不然，哥先跟大家介紹一個接待中心內部編制人員有哪些：

專案：或稱「副總」或「總監」，看代銷公司習慣什麼稱謂，案場的最高指揮官，基本上一個案子的操作走向，跟專案息息相關，全案的包裝企劃、廣告媒體宣傳、接待中心風格樣式的呈現、乃至於銷售業績的重責大任，專案必須一肩挑起，責無旁貸。隨著時代更迭，數位轉型的衝擊之下，「資深專案」慣用的傳統銷售模式及策略，已經漸漸淘汰於房地產市場當中，比如：

1.一篇動輒數萬元的報紙廣告，很多老一輩專案，仍習慣平面媒體的廣告方式，以為這是最好的宣傳。

2.完全不透明的「講價」文化（價格大家來「貢跨麥」、「喬一下」，這類套路已經讓成長於網路世代的年輕人深惡痛絕）。

3.新興媒體工具，老專案幾乎「霧煞煞」，舉凡臉書、Instagram、591的曝光版面配置、樂居網、01論壇（工程師最愛）等等。

副專：副專案的意思，為往後勝任專案做準備，有點「儲備主管」的概念。副專簡單講就是輔佐專案的工作，若專案是統籌整個案場的靈魂人物，副專就是輔佐整個案場的重要角色。副專工作包羅萬象，除了基本的銷售賣房以外，還有以下工作內容：

1.聯絡廠商：接待中心會碰到的廠商，弱電、水電、冷氣、模型、電子展板、印刷、園藝、裝潢、看板、企劃⋯等等，所有廠商相關的事，都是副專的事。

2.銷售報表及業主會議：代銷主要服務對象是建設公司（業主），但業主並非無時無刻都在接待中心，代銷便透過報表及會議，向建設公司報告銷售進度及概況，這也是副專的職責之一。

3.其他行政庶務及臨時支援：合約書的製作及用印，業務的輔銷工具準備（有的業務要套繪圖、地籍圖、都計圖、全區配置圖、建案3D圖、藍曬圖⋯等等），每個業務的要求不同，慣用的輔銷工具也不同，副專就是竭盡所能的把一切準備好，以利案子順銷。

跑單：賣房子的銷售業務，一般來說女性居多，「男跑」也以年輕男生較多，一定年紀的男業務，通常會晉升為專案，或自己做代銷老闆，四十歲過後的男跑，案場較少見。為什麼代銷的業務稱做「跑單」呢？主要是因為這群銷售人員與代銷公司並非正式僱傭關係，勞健保不在公司，而是隸屬於公會，有案子就來，結案就各自閃，自由度極高的工作模式。

雖說自由度極高，但賺錢與否全各憑本事，哥的公司就有一位跑單姐姐，每年賣房子的獎金大概都在150～200萬左右，不含月薪，案子clean後，再讓自己休息兩個月的時間，養精蓄銳，真的潮爽！


代銷又有區域性的差異，北部、中部、南部，不同區域的代銷文化及風氣也大不相同，而且每一家建商也有自己習慣配合的代銷公司。早期代銷業是屬於相對封閉的行業，很多都是透過熟人介紹或親朋好友引薦進入，無形中會排除掉很多外在優秀人才，導致代銷業有一段時間，大家開始驚覺「斷層」的出現，有些代銷公司發現「小的不好用、老的管不動」，等到案子愈接愈多時，才苦無人才可用，為時已晚。

仲介跟代銷，我們用這兩篇跟大家說分明其中的差異，也讓大家知道，兩者工作性質的區別，銷售的產品不同，雖然都是賣房子的人，但實際上真的不一樣喔～

大家都知道漢哥在代銷業將近八年的時間，在這之前，待過半年的房仲業，有幸在臺灣唯一股票上市的仲介公司服務學習，對於房地產菜鳥來說，這確實能夠迅速累積房產實務與技能。

漢哥昨天跟大家尬聊了一下，關於建設公司的評價，你該如何善用心中的那把尺規來衡量，有時候人云亦云的網路跟風，真的會讓自己一直買不到房子，尤其身旁總有一些親友們，喜歡當意見領袖，評論各家建商的優劣，但本身並非房地產從業人員，所有的相關know how也是網路取得，更不能全盤盡信！
　
其實建商「好壞」或「優劣」本非絕對，而是相對比較而來，各家建商的定位不盡相同，有人經營高端、有人專做首購，無法將所有建商放在同個標準上來評分。以下哥簡單把台中市建商分做四大類，給大家參考看看：
　
　
豪宅型產品：早期推案主要分布於七期，近年來漸漸往外圍(單元二、三重劃區)佈局，這類建商在七期或單元重劃區的成交價，每坪約50-60萬，其他區域雖也有零星個案，每坪單價均破30萬大關，在相對低價的區域，這些建商的價格仍居高不下。
代表建商：聯聚、寶輝、由鉅、國泰、陸府、龍寶、寶璽、雙橡園。
　
　
中高端價位產品(換屋)：主要分布於各新興重劃區內，包括八期、十一期、十二期、單元十二等等，或是舊市區內的特殊地段，如美術館附近，以及鄰近重要公共建設的區域，如捷運、圖書館、或明星學區等文教區內，都是換屋族的首選地段，每坪單價大約座落在28-38萬。
代表建商：惠宇、鉅虹、喬立、精銳、登陽、久樘、大毅、順天、龍寶、國泰。
　
　
中等價位產品(首購)：每坪單價約25萬上下，是目前台中市不分區域的普遍行情，也是目前首購市場的主力價位，除了豪宅型的建商以外，幾乎台中市的多數建商都包含在這個價格區間內，平心而論，此價格內的各家建商，等級已經差異不大，建材配備也都相去不遠。
代表建商：元城、國聚、大毅、總太、太子、富宇、豐邑、鄉林、坤悅、久樘、順天、登陽、惠宇、精銳、鉅虹。
　
　　
中低端價位產品(小資)：每坪單價約20-25萬，分布區域以外圍近郊為主，如屯區(北屯、西屯、南屯)稍微偏遠的地方，太平、大里、大雅、烏日等等，比台中市區大部分的建案便宜。另外，寶佳的建案也大多在這個範圍內。有時候因為地段關係，價格拉不太上去，未必是因為建商不好，所以哥還是強調，這不是建商優劣的排名，純粹以目前市場的真實狀況來讓大家了解。
代表建商：寶佳(勝美、櫻花、佳福等等)、總太、大城、親家、允將、太子、富宇、豐邑。
　
　
仔細看會發現，同一家建商會分別出現在不同的分類裡，還是因為區域、地段的不同，而有不同的產品及價格定位，跟品質好壞無關，惠宇可以在七期推出每坪4、50萬的「惠宇大其心」，也可以在太平推出每坪22萬的「惠宇新觀」，所以品牌以外，Location還是關鍵
　
希望這篇文章有幫助到各位市井小民們，在買房時能有一些參考依據，若還有其他問題的話，歡迎留言或私訊囉~

上一篇po出大學同學私訊的截圖，雖然都只是一小段對話(幾乎都是哥自肥，讚揚漢哥很棒的部分XD)，但哥觀察到一個重點，很多人在看房子，或有買房的念頭時，都非常關心一件事，那就是：「建設公司是哪家」!!!
　
在這圈子飄滾將近八年的時間，接觸過幾家建商，不論是幫業主代銷建案，或是同行之間的交流往來，對於台中的建設公司，哥雖有一定程度的了解，但也絕不過度吹捧或貶低，首先哥想請大家思考幾個問題：
　
建商好壞的標準，網路鄉民們從何判定?若本身從事房地產業也就算了，多多少少對建設公司應該都有基本認知。但多數鄉民們皆並非本業，還有些人，可以分析數十家建商的優劣，哥就很納悶了...這人應該是全台首富，各家建商的房子他都住過，不然怎麼能夠說的頭頭是道、煞有其事呢?
　
這就好像以前很多八卦節目，常邀請一些娛樂名嘴，高談闊論藝人的隱私，大家不免質疑，奇怪...妳跟這些天王天后都很熟識嗎?怎麼每個人的事情妳都知道?還是憑空杜撰的成份居多呢?其實網路世界就是這樣，妳聽我說、我聽他說、他又聽妳說，大家就是道聽塗說，哥是這麼認為，要真的深度了解一家建商的優劣，除非你買過、住過，現在或曾經是他們的客戶，不然在網路上夸夸而談的你，跟在八卦節目憑空杜撰的她，有甚麼不同呢?
　
好學校有壞學生，壞學校有好學生的道理人盡皆知，好建商難免也會蓋出漏水屋，或者輕微的施工瑕疵，不好的建商難不成他的陽台會墜落，還是他的房子三年後會自動坍塌呢?就像有些學校，早期可能大家覺得不太好，隨著時間久了，學校不斷進步，辦學績效優良，各方面競賽都有獲獎、成績斐然，愈來愈能夠獲得大家的肯定；建設公司亦然，如果一家建商成立十年、十五年從未進步，還能存活這麼久，那也是奇葩。
　
所以，哥還是建議，別急著一竿子打翻一船人，即便網路上常常提及一些「聲譽」較差的建商，比如寶佳集團，但據哥所知，該公司還是有一些認真負責的工務主任，在工地現場嚴格把關施工品質，所以不要隨意論斷是非，多方打聽、悉心觀察，才不會因反對而錯失買房機會。
　
大家都想開雙B、奧迪、凌志等等高尚又酷炫的進口車，但動輒兩百萬起跳的價格，足足是很多國產車價的一倍。就像在台中，大家都嚮往知名建商的房子，比如七期三雄聯聚、寶輝、由鉅，或是貴婦最愛的龍寶建設，還是最勇健的不老品牌國泰建設，但上述建商，在七期成交單價每坪都超過50~55萬，即便在七期以外的地段推案，單價每坪也絕不低於30萬。
　
所以拿著T牌國民車的預算，跟賓士的業務說，我就這預算要買，不被人家請出來才怪；我相信大家應該也不會拿著每坪20萬的預算，跑到聯聚的接待中心說「我要買房」吧
　
最後，實在太多人私下問哥，這家建商評價如何、那家建商到底好不好，下一篇會統一回覆大家，台中市建商排名的簡單畫分，密切鎖定下一篇，來看看你正在評估的建設公司在哪一個分類，或者你已經購買的建商，又是在哪一個分類呢? 

哥的親朋好友或忠實粉絲一定知道，哥有一個營養師女友，她雖是一名營養師，同時她也是自媒體經營者，或者你也可以說她是一個網紅XD
　
大學原本念公共衛生學系，大三那年，她發現自己對營養的熱愛，開始雙主修營養系，也為了順利實習考取證照，心甘情願延畢一年，將之前落後的學分全部修完，包含實習課程，然後沒有補習，靠高自律的讀書方式，一次就通過營養師國考。
　
粉絲專頁成立之時，憑藉著對營養的所學及熱忱，不停投稿各大網路平台，包含「華人健康網」等等，即便剛開始，這些投稿並沒有為她帶來實質報酬或任何收入；但漸漸地，開始有記者邀訪，然後有企業演講的邀約，然後有廠商談廣告合作方案(簡單說就是業配)，最後竟然有節目發她上通告。
　
那一年她工作遇到瓶頸，無關乎公司問題，只是很想挑戰、突破自我，覺得自己還年輕，應該還可以嘗試些什麼，於是她離開待了四年的公司，創立粉專，努力不懈的經營，直至今日，粉絲人數已經突破一萬大關🎉🎉🎉(沒有自費下過臉書廣告喔，業配廠商倒是有贊助過啦~)。
　
馬雲說過一句話，「很多人都是『晚上想想千條路，早上起來走原路』」，因為害怕改變會帶來衝突、失敗、難以預期的結果、或難以修復的局勢，而日復一日過著自己都厭惡的每一天。
　
希望這位網紅營養師，有帶給大家一丁點的啟發，她沒有顯赫的家世背景，也沒有金山銀山做後盾，她就靠著堅毅的決心，還有親朋好友的愛，在她職涯卡關的那一年，做了一些改變，成就了她的現在。

哥這兩天忙著趕出這份「投資興建計劃書」，不曉得有沒有人寫過呢？建設公司要跟銀行申辦土建融時，都必須提一份計畫書，裡面要包含：

基地條件概述
產品及建築規劃
預定工程進度
投資報酬率分析
借款及清償計畫
建設公司簡介
附件明細：地籍圖、建築師產品規劃圖、價格表或土地買賣合約書等等

哥第一次寫這份計劃書，一開始完全不知從何下筆，也感謝銀行大力幫忙，提供一些範本，再加上哥本身專業的文書功力（唸書時期培養的嘴砲能力此時派上用場），大概兩天完成這份proposal。

若有人需要的話，哥也可以提供一些幫助喔！唉⋯本來要跟大家說說最近銀行降息的資訊，因為都在趕這份計劃書，實在沒時間，這兩天再來分享給各位囉～