漢哥一起尬聊房產與人生

繼上一次跟大家分析台中五大舊城區：中區、東區、南區、西區、北區的房價分析，今天要再帶大家聊聊「山城」及「海線」。

(還沒看過五大舊城房價分析的人可點以下連結👇)

【地產雜記】台中市五大舊城區房價解析

這邊哥先跟大家說明，所謂的「山城」或「海線」，並沒有一個明確的定義，哪些區域是山城，而那些地區又是海線，只大略地以傳統上，一般台中人的既定印象，以及台鐵路線為概分。在台中29個行政區中，除了五大舊城區外，還有三個屯區：西屯、北屯、南屯(哥也會找時間好好介紹三大屯區的房市)，上列八個行政區皆為原台中市的範圍，其餘的21個行政區，則為原台中縣轄單位，今天會介紹四個山城及四個海線區域的房市及房價走勢，而這八個區域，幾乎是台中最後僅存的一字頭房價(有些地方如豐原，可能連一字頭房價都沒有了)，若對這些地區有興趣的朋友們，一定要繼續看下去喔!!!

＠山城四區：后里、豐原、新社、東勢

＠海線四區：龍井、梧棲、沙鹿、清水

1.后里區(54,241人)

后里區位在台中市的北端，在今天介紹的四個山城當中，他是平均海拔最低的(224米，豐原平均海拔280米、新社平均海拔590米、東勢平均海拔478米)，但因為東西兩側都依傍著山，南北側包夾於大甲溪與大安溪中間，與豐原、石岡、卓蘭、三義等相毗鄰，所以哥還是將后里歸類在山城，大家可能去過后豐鐵馬道騎過自行車，鐵道終點就是后里馬場(目前暫停營業)，所以外地人或多或少都知道「后里馬場」，但應該很少人知道，后里也是薩克斯風的故鄉，1948年，后里居民「張連昌先生」生產了台灣第一把薩克斯風，奠基了后里出口薩克斯風的美名，成為外銷代工與製造薩克斯風的重鎮。

后里近年來因為中科在后里興闢園區，其中包含「台灣美光記憶體」也將公司設立在此，另外上市公司「豐興鋼鐵」(股票代號：2015)公司也設立在后里，以及「新萬仁關心千萬人」，研發綠油精的「新萬仁製藥」也在幾年前，將公司總部從豐原遷至后里，佔地面積達5000坪，帶動了后里的產業發展外，也連帶拉抬周邊房市。

目前后里區5年內的大樓建案，成交價大約都落在17、18萬左右；5-10年屋齡的中古屋，成交價則在12-15萬；早期后里推案以透天為主，所以10年內大樓能查詢的並不多，而這兩三年來，后里的大樓推案明顯量增，且開價都攀升至21-23萬，雖然推估成交價應該還是落在一字頭居多，但是從12-15萬的成交價，不斷向二字頭靠攏，足見后里後續潛力。

2.豐原區(165,838人)

曾經是台中縣政府所在地(陽明大樓)，豐原理所當然成為當時最繁華的行政核心，金融機構和診所林立，甚至還有太平洋SOGO百貨，成為原台中縣轄鄉鎮市當中，唯一有百貨公司的行政區，而豐原車站至今仍是台鐵的大站，區域內還有衛福部部立豐原醫院，可見當年老豐原曾經叱吒風雲的時代。

但豐原也曾經因為產業轉移、人口外移、位置偏離台中市中心、聯外交通不夠便利等等，沉寂了好一段時間，甚麼重大建設都沒有照顧到豐原區，原本豐原與太平、大里並列為台中縣政府底下的「市級」行政區(豐原市、太平市、大里市)，台74號快速道路開通後，讓太平、大里的聯外交通更加便捷(甚至大雅、潭子、烏日及霧峰都雨露均霑)，卻唯獨孤立了豐原，傳統的一高與二高因為南北綜走的關係，要進入豐原還要再轉接國道4號，種種不便讓豐原在2020年以年度累績減少822人，拿下台中市人口減少最多的冠軍。

儘管如此，豐原還是以總人口數16.6萬人，拿下29個行政區的第六名(前五名依次為北屯區28.8萬人、西屯區23.1萬人、大里區21.3萬人、太平區19.5萬人、南屯區17.6萬人)，連帶豐原的房市持續熱絡，加上距離后里不遠，很多在后科(中部科學園區后里基地)工作的人，也會因為豐原生活機能較為便利，都市化程度較高，而選擇落腳豐原，另外鄰近的豐洲科技園區也帶入不少就業人口。

目前豐原區的預售新建案，成交價直逼三字頭，國聚建設在新萬仁舊廠區近期已完銷兩案(國聚之境、國聚之善)，成交價約落在25-27萬，但是5年內的新成屋，成交價大約還落在20-25(包含富宇建設、昂峰建設等等)，另外查詢實價登錄發現一個很有趣的現象，豐原區的大樓建案要不就是5年以內，要不就是20年以上，可見中間有很長一段時間，豐原的大樓新建案不多，幾乎應證前面所述，豐原曾經因為很多不利因素而逐漸沉寂，但隨著近年國道4號銜接台74線的「豐潭段工程」完工在即，老豐原再次在時代浪淘中存活下來，山城之首一點也不為過。

3.新社區(23,972人)

新社一直以來都以花海跟香菇聞名，還有很多人都去過的薰衣草森林也在此，另外新社有個著名景點「新社古堡」，以及非常著名的無菜單料理「又見一炊煙」，都在網路上享譽盛名。新社真的群山環繞，除了西側與豐原、北屯、太平的山區相連，東側就是東勢及和平(通往谷關處)，所以這裡也非常適合農作物的栽種，包含葡萄、枇杷、花卉等等。

還記得哥以前有個台電退休的買房客戶，平時就住在新社山區，有一個美式別墅社區，社區名稱叫做「心中的日月」，你光看這名稱就大概知道，住在這裡有旭日東昇的朝陽，有明月高掛的夜晚，在這裡探索自我內心，尋找心中的日月剛剛好，尤其這個社區的海拔高度有600公尺，在家裡陽台上就能夠居高臨下，眺望遠處的山巒美景，簡直人生一大樂事。

山區的房市真的就比較沒甚麼好說了，591打開來，除了寥寥幾個透天建案外，幾乎沒有大樓新案，七層樓的「新社之星」剛好規避掉雙逃生梯的法規限制，降低公設比，開價17.5萬起，推估成交價約落在15萬左右。

4.東勢區(49,006人)

東勢區是台中市五年來人口衰退最嚴重的行政區，並且連續28年人口負成長，平均每年人口數皆以400~600人左右在減少，東勢區以客家人為主，也是台中市全市客家人口比例最高的行政區(約83%為客家人)，東勢最著名的即為「東勢林場」，每年四、五月份春夏交界的時節，便是火金姑(螢火蟲)的季節，數十萬隻的螢火蟲點亮東勢林場，畫面非常壯觀絢麗。除了東勢林場外，東勢還有水果之鄉的美名，高接梨、葡萄、柑橘、甜柿等等，都是東勢特產作物。

區域內新建案都不多，跟新社區有點雷同，除了幾個透天案外，大樓主要以「惠來上景」系列為主，已經推出一、二、三期，第一期成交價約落在12-15萬，第二期目前開價19萬起，還有坤悅建設最新的「欣悅」，開價也在21-23，推估成交價都落在17-18萬左右，也慢慢向二字頭靠攏。

5.龍井區(78,148人)

從台中東北角跳來西南隅，完全拉一條大對角!龍井區東側與台中市西屯區相交，沿著台灣大道經過東海大學後，就進入龍井區的範圍，所以東海的兩側包含東海夜市及東海藝術街都屬於龍井，西側一直到臨海的台中港區，南邊一線之隔與彰化伸港鄉相鄰，龍井東西向幅員遼闊，橫跨大肚山到台中港。

值得一提的是，攤開龍井的的人口變化表，30幾年來龍井人口都只增不減，從1981年的4.1萬人到2020年的7.8萬人，成長幅度驚人，尤其以藝術街一帶的東海里，人口數最多(約一萬多人)，因為這裡是龍井區最靠近中科、東海大學、台中榮總及澄清醫院的地方，所以歷年人口不斷增加。

龍井近年來因為中科的關係，東海商圈、藝術街商圈方便熱鬧，愈來愈多年輕首購族湧入此區。大樓建案如雨後春筍般推出，但龍井房價有點兩極化，愈靠近東側西屯區(東海大學附近)愈貴，愈往西側海線房價愈低，目前以遊園北路的「精銳闊」為指標，成交價突破30萬大關，鄰近的國聚建設也預計推出新案，另外在遊園南路一帶，5年左右的成屋價格大約落在18-23萬，近期新案則受到精銳闊的影響，開價漸漸往三字頭靠攏；至於過了高速公路接近海線的另一側，新建案則大多在17-20萬徘徊。

6.梧棲區(59,371人)

三井outlet坐落於此，也是台中捷運藍線預計的起點站，早年海線一帶的房子幾乎乏人問津，尤其梧棲幾乎位在台中最西側，緊鄰海港，與台灣海峽相望，對了...著名的梧棲漁港有很好吃的海產跟生魚片，但是偏偏他又在清水區，而不是梧棲區，完全讓人找不到來梧棲的理由阿XD；但近年來，隨著「台中港特定區計畫」，及「台中港2.0計畫」，加上三井outlet的進駐、台中港務局、中科及台中工業區的加持下，海線搖身一變，成為首購族的購屋天堂。

梧棲區的推案主要集中在西濱兩側，西濱東側以中華路、台灣大道兩大軸心為主，除了早期在地建商(皇家、凱悅)外，包含總太集團子公司、寶佳集團、台北的長虹建設、遠雄建設等等都插旗梧棲，就是看好這裡的房市，而西濱西側主要建案都集中在大智路、大仁路一帶，5年內新屋價格大約在13萬左右，新案的開價則大約落在17-18萬，推估成交價也會落在15-17萬。

7.清水區(88,148人)

國中歷史課本常常出現的牛罵頭文化，就是新石器時代清水地區的史前文化，也是清水的舊地名。清水除了高美濕地、清水休息區外，還有一個新興景點–鰲峰山景觀公園，也是許多海線人假日遛狗、遛小孩的好去處，而且在這邊就有牛罵頭遺址文化園區，公園內的觀景平台不論是要看夕陽還是看夜景，都非常適合～另外，清水米糕也是很多人來到清水必吃的特色小吃（偷偷說，哥還是最推廣三SOGO後面的魚市米糕拉)。

清水區出了不少名人，包括聯電榮譽董事長曹興誠、王品集團創辦人戴勝益、連勝文妻子蔡依珊等等，都出生於台中市清水區。

若大家平常有注意房市新聞，早在數年前，台中港特定市鎮中心發展初期，遠雄建設便大舉獵地，以西濱、臨港路、大勇路及民族路包圍的街廓範圍，「遠雄之星」從第一期到第八期全部都在這裡面，成交價從12萬一路賣到15、16萬，然後寶佳集團跟進買地，包括勝美、和築、佳鋐、協和等，甚至北部知名上市建商長虹建設也躍躍欲試，在梧棲推完「長虹天擎」，準備於清水市鎮北段繼續推出第二案，但清水這裡或許是因為推案量龐大，也或許因為市場定位關係，多年來成交價格始終在13-15萬上下，難以突破，但也因此有許多首購族，前仆後繼的選擇定居清水區，把這裡比喻做台北的淡水，感覺有一點相似。

8.沙鹿區(95,297人)

來到最後一個區域–沙鹿區，沙鹿區雖然是海線第一大城(人口數9.5萬人，海線第一)，但卻是海線當中唯一不靠海的行政區，東側與神岡、大雅、西屯相接，西側有龍井、梧棲、清水，但台中人提起海線，一定快速聯想到沙鹿，因為大名鼎鼎的大甲鎮瀾宮顏清標董事長也是沙鹿人，氣派豪宅就坐落在沙鹿區向上路七段上，對此也曾有傳言指出，這條向上路(特三號)是為顏家所開闢，後來顏寬恆有出面否認此事，表示1972年便規畫此路，而顏清標出生於1960年，推算時間才12歲，反駁網友的無稽之談。

沙鹿因位於大肚山麓下，記得小時候就曾跟家人到這邊看過夜景，那時候沒有這麼多山林秘境，台灣大道往弘光科大與靜宜大學的方向有一排燒烤店，一邊吃燒烤，一邊眺望整個海線平原，尤其晚上生意興隆，依稀記得這裡還曾經有「小香港」之稱，後來隨著FB、IG盛行，愈來愈多山區咖啡店被發掘，比如「3e咖啡」、「鳥居咖啡」等等，穿過山區的羊腸小徑，更增添幾分神秘與探險的樂趣。

沙鹿的房價以弘光科技大到靜宜大學一帶，台灣大道旁，正英路、北勢東路所串起的街廓為主，久樘為此區域的代表建商，天鵝堡系列從透天蓋到大樓，成交價每坪已經來到20-22萬左右，其餘地區的新建案，大致維持開價20-23萬上下，成交價則約在18-20萬左右，因為距離中科不遠，且交通便利，台灣大道與向上路大幅縮短往返市區的距離，沙鹿也順理成章成為首購族的新寵兒。

介紹完台中市的八個行政區，四山城、四海線，加上之前的五大舊城區，不知不覺我們已經走遍台中市十三個區域，哥會陸續推出系列文章，直至把台中房價介紹過一輪為止。至於外縣市的部分，基本上台北、新北跟高雄哥都略有研究，但要像台中這麼熟悉有點難度囉...但有空我們還是可以來聊聊外地房市，喜歡的朋友別忘了追蹤粉專喔，下次見!!