-
台中市的總人口數在2017年七月底,正式超越了高雄市,晉升為全台人口數第二多的城市,至今都僅次於新北市。眾所皆知,台中有非常多的重劃區,除了媒體寵兒「七期」外,台中【市地重劃】從一期~十五期,【自辦重劃】也有單元一~單元十四,若再加上豐原、潭子或海線一帶的重劃土地,真的是不勝枚舉。早期的台中在沒有這麼多重劃區之前,幾乎就圍繞著東區、南區、西區、北區跟中區(其中台中市中區,因為台中火車站設立於此,這裡更曾經是全國人口密度最高、台中的商業集中地),當時台中的外環道為「文心路」,過了文心路就是未經開墾的農田或墓園,其後隨著市地重劃愈來愈多,人口、交通、建設等發展愈來愈密集,不得不向外為擴張,漸漸帶動屯區(北屯、西屯、南屯),以及原台中縣幾個鄉鎮市的活絡。
-
今天就來跟大家淺聊,台中市五大舊城的房價分析:
1.首先是中區:剛剛提到,台中市中區因為台中火車站坐落於此,曾經這裡是台中商業活動最繁忙的地方,全區幾乎以商業用土地為主,全盛時期曾為全台灣百貨公司密度最高的區域,小時候曾跟媽媽去逛過那邊的【龍心百貨】、【遠東百貨】、【財神百貨】跟【第一廣場】,第一廣場比起前面幾間百貨算比較晚成立的(原為台中第一公有市場,如今已改為東協廣場),那時候也很喜歡去「中央書局」(百年歷史的書店,中間一度經營困難而停業,後來透過民間企業力量,重新改建復業)。
隨著重劃區域不斷向西延伸、屯區的快速開發、聯外交通(高速公路、74號快速道路、高鐵等等)都集中在外圍,最後甚至連台中市政府都遷往西屯區,中區至此快速沒落,後來又因第一廣場事故頻傳,周遭百貨一間接著一間關門大吉,正式讓中區從此一蹶不振,曾經的繁華鼎盛走入歷史,徒留滿街殘破的老舊建築,及遊民與移工組成的下流社會,衍伸的治安死角令人不願意再踏入中區活動消費。
最近幾年,台中市政府不停提倡「翻轉中區」、「中區再造」等計畫,讓這個百年老城華麗轉身,巷弄內多了許多老建築結合新設計的文創旅店,加上台中火車站的翻新工程,車站東移搭配鐵路高架化等等,中區彷彿活過來一般,但因為土地開發得早,區域內可開發的素地不多,一地難求又無重劃或大規模都更的情形下,中區的土地更加難能可貴,新房子完全炙手可熱,因為交通方便,加上周邊圍繞著東區、南區、西區、北區等等較熱鬧的其他行政區域,幾乎新建案都能站穩26-30萬的成交價,也讓沉寂已久的中區再次活絡,
總戶數:7,978戶
總人口數:18,144人
預售&新成屋價格:)精匠富御觀止、鼎泰中城、時光流域、巨陽瑞安(26-30萬);
中古屋價格:聚合發愛美、寶崍市中欣(20-25萬)
2.東區:東區一直以來也幾乎都是被冰封冷落的一個區域,遙想哥當年高中剛畢業時,班上同學有人住力行國小那附近,哥要騎車到同學家,過了孔廟後,附近一片荒蕪,內心只覺得:「這就是傳說中台中市東區??怎麼跟台北的東區差這麼多」。
不過台中市眾多重劃區當中,第一期市地重劃就在東區,面積不大(僅11公頃),範圍以建德街-仁和路、大興街-立德東街為主,大智國小包含在內,與六期重劃區、九期重劃區相隔不遠,都在東區。六期重劃區就是現在火車站旁的干城市地重劃,包含秀泰廣場站前店(S1、S2館),而九期重劃區則跨過旱溪的東側,範圍較大,包括東英、旱溪、十甲等區域,與太平區相連。
台中市東區先是隨著旱溪一帶的開發,不少建商前仆後繼的相繼進入,但因為地理位置較靠近太平,所以當時房價仍拉抬不上來,始終維持一字頭的成交價,後來隨著【鐵路高架】、【台中火車站東移(東區新增了精武車站)】、【建國市場規模化】、【台糖生態園區案開發】,加上【秀泰廣場的開幕】、【三井lalaport確定落腳】等利多,東區搖身一變也成了票房保證,其中 #豐邑建設在此區搶地不手軟,2019年以每坪將近百萬的土地價格(98.8萬/坪),標下台糖區段徵收土地,近期預計推出2-4房新案,東區近年利多不斷、漲聲不斷,從早期一字頭的後段班,一躍成為三字頭的黑馬,漲幅之大可見一班。
總戶數:28,920戶
總人口數:75,677人
預售&新成屋價格:勝美新東區、誠邑築捌零寓所、浩瀚森之道、國聚之禮、總太東方紐約、新業自由居(23-27萬);
中古屋價格:寶鴻景美大廈、允匠大心、名軒美好莊園系列(20-23萬)/林維湖濱系列(25-28萬)
3.南區:早期台中人常流傳一句話:「買房子絕對不要過鐵路以東,跟鐵路以南」,因為鐵路平交道隔閡造成的不便,買房族最有感,所以才有這句「買房定律」。所以早期的南區舊跟東區一樣,乏人問津,公共建設不會來這裡,交通發展也輪不到南區,反而在老台中人的心中,南區=工業區,以前還沒有外圍的中科(台中科學園區)、精科(精密科學園區)、中工(台中工業區)、軟科(軟體科學園區)等等,台中大大小小的工廠,很多都集中在南區,時至今日,南區還有為數不小的「工業用地」(集中在建國路–樹義路一帶)。
但是南區比東區好一點的是,區域內兩間台中知名的大學矗立,包括國立中興大學跟中山醫學大學,小時候媽媽曾經帶哥到中山醫學大學附設醫院矯正牙齒(中山醫院牙科當時非常有名),我們一路從北區開車到南區,當時的文心路是台中的外環道路,印象只有開了好久的車,哥在車上一路睡到中山附醫,媽媽說到了的時候,眼睛睜開只見周圍雜草叢生,草比人高,很難想像現在「大慶或車站」跟「捷運115站」雙鐵共構的繁榮景象,距離車站300公尺還有一間星巴克。
但近年來的南區,鐵路高架像是打通台中市的任督二脈一般,2012年在原有的高等法院對面,台中公共資訊圖書館落成營運,科技感又現代化的建築特別亮眼,引起一番討論,當時還有建案趁勢搭上國圖館熱潮,取名「國圖一號會」,加上台鐵高架化在這邊也新增了「五權車站」,鄰近的西區及南屯八期重劃區的房價高不可攀,將想要購屋的年輕人、小資族不停推向南區,也讓南區擺脫了早年「黑手窟」、「買房不過鐵路以南」的魔咒,房價從民國98年的金融海嘯時期,每坪10萬上下,飆升至今日每坪30-35萬。
總戶數:50,391戶
總人口數:126,744人
預售&新成屋價格:坤悅君匯、登陽青籟(此案已過環中路,近烏日區)、鴻邑境安樹語、惠宇謙仁、聚富暖暖、嘉磐樸樹(28-35萬);
中古屋價格:元城森謙苑、元城千謙苑、富宇綠都心、登陽聽河、豐邑閱文心、親家M3(23-28萬)/寶佳系列:(22-25萬)
4.西區:西區一直以來都形塑著文風鼎盛的文教區概念,包括升學名校居仁國中、台中女中,或者培育師資的台中師專、師院附小都坐落在此,台中地方法院、美術館、文化中心都在西區,故西區一直讓人有種人文薈萃,藝術之城的感覺,尤其現在許多文青、網美來到台中一定造訪的勤美誠品、草悟道、審計新村等等,都在西區的範圍內。
西區在哥小時候的印象中,也是發展比較熱鬧、消費力較高的一區,包括向上市場、廣三SOGO百貨、公益路、精誠路一帶,早期還沒有所謂的「七期重劃區」之前,二期重劃區、五期重劃區幾乎是市區內最精華的地段,記得小學五年級時,喝下人生第一杯春水堂,就是在精明一街,那時候覺得在精明一街裡面就像走進外國街道的感覺,時尚潮流都在這邊,民國84年廣三SOGO開幕,約莫是哥小學二年級的時候,暑假最喜歡跟著外婆每天散步到SOGO吹冷氣,度過炎炎夏日。
而西區如同哥所說的,不論是人文、藝術、文教或時尚購物,一應俱全,也是許多買房購屋族的首選地段,一直以來房價居高不下,但因為開發較早,區域內也幾乎沒甚麼素地可用,加上生活機能便利,熱鬧非凡,所以新案價格幾乎「坐三望四」,尤其美術館周圍,預售屋、新成屋、或是10-15年的中古屋價格幾乎都居高不下,台中單價前十名豪宅,即有兩案在這邊,包括交通部長私邸「由鉅大恆」,及政商名流都愛的「富邦天空樹」,成交價都在60萬上下。
總戶數:46,371戶
總人口數:114,437人
預售&新成屋價格:大錸美術之森、博星美術W、富宇質青、中陽表參道、惠宇國美館、麗晨山溜滴(30-45萬);
中古屋價格:坤聯發博館匯、慶仁之間、富旺國美天藏、長安慕廈(27-35萬)
5.北區:來到五大舊城最後一個行政區北區,北區是五區當中戶數及人口數最多的一區,人口密度也是台中市最高的行政區,鄰近台中市人口最多的北屯區(超過28萬人),區域內包含台中一中、台中二中、曉明女中等中部傳統明星學校,以及中國醫藥大學,區域內最著名的商圈就是一中街(鄰近中友百貨),歷經幾次商圈轉移,一中街因為有龐大的學生人口及補習人潮支撐,始終歷久不衰。
說起北區,哥可以說是老北區人,小時候就讀健行國小、五權國中、台中二中,十二年的時間都在北區就讀,尤其國、高中階段,幾乎三天兩頭就往一中街跑,美其名去補習,實際上都去鬼混XD。也是曾經在北區待了將近1/3的時間,讓哥對北區也有特別深刻的感情,現在每次經過中國醫藥大學前面綠園道,或是英才公園時,就會想起小學每天放學跟一群朋友們,書包丟著,無憂無慮地在那閒晃的美好回憶;國中時期禮拜六加課,或是留第九節課(晚上六點放學)的痛苦回憶;高中時期認識了人生中到目前為止,還會持續聯絡的一群摯友們。
上面提到中國醫藥大學前的綠園道,以前園道旁是老眷村,現在則是惠宇仰森、仰德、以及龍寶怡臻邸三棟豪宅,雖然屋齡都在10年上下,成交價仍維持30萬左右,保值力道超強。另外,北屯路的親親戲院一帶,早期的私立光華高工已遷校,由北部建商皇普建設進駐開發,旁邊的麗寶建設也有大片開發案(微笑世紀系列),對面有順天謙華,斜對面有元城樂MORE,估計又有上千戶的人口遷入北區,北側吃到一點四期重劃區,太原綠園道–漢口路一帶,都算熱鬧,周遭10年左右的中古屋,成交價仍有25-28萬的水準!
總戶數:60,769戶
總人口數:146,284人
預售&新成屋價格:惠國熱河泉(約35萬);麗寶依公園、元城樂MORE、皇普莊園、順天謙華、登豐守富(27-30萬)
中古屋價格:時光織錦、惠宇清朗、惠宇仰森、惠宇仰德、鄉林艾美、豐穀樸實(25-30萬)
-
很高興今天跟大家介紹了台中五大舊城區,也希望能幫助到正在看房子的一些人,尤其若你本來就對市區建案有興趣,這篇剛好可以參考看看囉~
那就下次見。
※若你剛好是在找捷運宅,看捷運周遭的房子,可以參考哥的另一篇:台中捷運18站沿線房價走勢及分析