漢哥一起尬聊房產與人生

佳鋐建設長期深耕台中海線，四年前在梧棲的第一案「佳鋐樂灣」，每坪均價約13萬元，接著清水推出「佳鋐晴灣」，均價也大約13萬元，之後在沙鹿推出的「佳鋐科藝」，房價來到18萬元，上一案又回到梧棲推出「佳鋐樂邑」，成交均價已經突破2字頭，來到每坪21萬元。

2022年10月份，佳鋐建設再度推出最新力作「佳鋐新邑」，地點就坐落在台中港特定區市鎮中心旁，距離梧棲文化路商圈僅500公尺，走路就可以到文化路上的50嵐、路易莎咖啡等等。

台中市區有諸多重劃區大家耳熟能詳，包括五期、七期、十一期，或是單元重劃區、水湳經貿、北屯機捷特區等，但是「台中港特定區市鎮中心」恐怕就比較少人聽過了，畢竟是在海線，關注度不如市區，但是這個重劃區卻醞釀著極大的住宅供應量，以及未來無限量的蓬勃生機與發展潛能。

究竟「台中港特定區市鎮中心」有甚麼特別的呢?為什麼我會特別介紹?

台中港市鎮重劃區共分成九大塊街廓，也有人稱之為「九宮格」，早在27年前(1996年)，當時台中縣政府率先開發完成東南角的其中兩塊街廓，後來因財政困難而暫時停擺，直至2005年，時任台中縣長黃仲生，才接續完成另外七大街廓的開發，總面積達114公頃，包含60公頃的商業地，以及51公頃的公共設施用地。2009年，九宮格終於全數重劃完畢，有了現今智、仁、勇，以及四維八德的完整街容。(大智路、大仁路、大勇路、四維路、八德路)

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身為一個土生土長的台中人，說起海線，腦海中刻畫滿滿的回憶與畫面，我想海線特有的在地人文與風俗民情，應該都深刻烙印在每一個台中人的心中。大安海水浴場浪花繾綣，拍打著青春的笑靨；媽祖繞境時香客如織、萬人徒步的盛況空前；高美溼地波光粼粼的水面倒映著夕陽彩霞；鰲峰山上天光雲影的頃刻變化；大肚山的夜景繁星點點，遠方的火力發電廠燈火搖曳、忽明忽滅，橫亙在眼前的是心目中那條最美的海岸線－台中港。

海線的發展與未來

2019年開幕的台中三井OUTLET，將海線的觀光娛樂等消費活動，從小鎮老街推升至另一個更高的層次，2021年再擴大商場面積，二期的開幕引進更多潮流品牌。而麗寶集團也在臨港路四段附近，標下了將近3000坪面積的商業用地上權土地，未來是否再規劃全新商場，非常令人期待。

關連工業區

​自由貿易港區

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常常聽到很多人說買房子最重要的就是「Location、Location、Location」，地段決定一切，這點哥是非常認同的，但是都市發展的變遷、都市計畫更新、商圈的興衰更迭、人口的移入移出等等，究竟現在所謂的「好地段」，未來仍然立於不敗之地嗎?現在的「郊區」或「外圍」，難道永遠無法翻身崛起嗎?

哥還是以最熟悉的台中市為例，大家可以對照自己的城市或家鄉，是否也有類似的情況在發生。台中不斷向外市地重劃，商圈一路向西移轉，人口一窩蜂移入屯區，傳統上的Location定位也一再洗牌。大約十年前，台中房地產的指標，眾所皆知絕對是【#七期重劃區】，兩大百貨龍頭(新光三越及大遠百)、台中市政府、台中市議會、加上國家歌劇院，以及一幢幢的摩天大廈矗立在市政路上，繁華榮景媲美台北市信義區的街頭。

十年河東轉河西，現在七期不再是台中買房置產的唯一，房價太貴或許也是原因之一，更重要的是，隨著外環74號快速道路的開通，以及台中科學園區的帶動之下，台中房地產幾乎「逐74號而居」，74沿線區域房價幾乎漲了一輪。從大里、太平、潭子、北屯、大雅、一路到烏日，十年前這些地方房價最便宜每坪10萬出頭，至今成交價幾乎都攀升到三字頭，其中大雅區因為距離中科近，已經有建案每坪成交35萬；而十年前這些"外圍"的透天(不含電梯)，一棟大約7、800萬可入手，現在沒有電梯的新建案，成交價至少1500萬起跳(地建坪還沒有十年前來的大呢)。

不禁想起北部的"林三淡"特區，這是八年前哥初踏入房地產，電視名嘴最愛挖苦的三個地方：林口、三峽、淡水，時至今日，不管你喜不喜歡、認同與否，三峽早已不是當年的「#北大荒」，林口跟三峽兩區的新案價格，也幾乎都在3、40萬左右。新北還有幾個地方也是當年不被看好的蛋白或蛋殼，搖身一變雖沒變成蛋黃，但漲幅也是翻了一番，包括蘆洲、五股、新莊、土城，591打開一看，新案開價幾乎都站上"五字頭"（那些年我們一起追的一字頭呢？）

這麼說來誰是蛋黃?誰又是蛋白跟蛋殼呢?其實都會區多半都有這種都市外擴的狀況，市區因為房價太貴、人口密度太高、居住太過擁擠等等，一定會產生排擠效應，將人口及商圈往外圍推擠出去。所以現在你口中那些「雞不拉屎、鳥不生蛋」的地方，誰能保證它不會成為下一個十年的黃金地段呢。

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兩年前公司接了一個代銷案子，建設公司在該區（台中市南區）推的第二期建案，記得還在潛銷時期，我們就賣了兩成多，其中有一位客戶S，哥印象非常深刻，年紀約36、37歲，與女友穩定交往尚未結婚。印象深刻的原因是因為S在四年前，我們在附近銷售該建商的第一期建案，S也有買一戶，而且住在裡面，以S三十來歲的年紀，短短兩年買了兩間房子，總價都破千萬，真的令哥欽佩不已。

與S幾次比較深入的聊天後才知道，他買房並沒有靠家人贊助，純粹是自己因為工作收入屬於比較高的族群（薪水+獎金），而且他與女友對物質生活都不講究，也不是那種愛慕虛榮，或者精品名牌愛好者。講著講著，S突然跟哥說：「Hank，其實跟你買第二案之前，我曾經很想換一台新車，當時有去看過馬自達、還有一些歐系進口車，還好我忍住沒買，那筆錢才能當作第二間房子的頭期款」。

S的老爺車約20年車齡，他還跟哥自嘲說，之前買第一個建案，搬進去時才發現，整個B1停車位就屬他的車最破爛，既非雙B也不是進口，而且車齡非常老舊，之前還有鄰居一直以為誰家裝潢施工這麼久，誤把他的車子當成工人的車的確，車位價格本來就因樓層高低而有差異，哥印象中他當時買的B1車位150萬/個，往下每樓層遞減10萬。

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前兩天廠商送來公司建案外牆的磁磚樣板，我們外牆選用"#MML瑪摩麗磁"這個牌子的磁磚，紋路、色澤跟質感都非常的好，60×120的大板尺寸，很期待看到未來成屋後的樣子。現在磁磚的用途愈來愈廣泛，變化也愈多端，像建築物的外牆、壁面、地板、桌面、甚至是電視牆，都可以用磁磚來展現，而且很多仿石材的磁磚花色美輪美奐，紋路還可以對花，真的很漂亮。

哥今天來跟大家分享一下，究竟磁磚為什麼會「膨共」呢？很多人可能都會認為磁磚會產生爆裂、隆起或膨共，主要是跟天氣、地震等因素有關，這麼說也沒錯，台灣本身潮濕多雨，加上有時候溫差很大，以及地震頻繁等原因，容易讓磁磚產生各種變化，但是最重要的還是在【施工】的細節。

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其實上個禮拜（5/2）就是哥入厝一週年的日子，回想起這一年在新房子的生活，第一次完完全全脫離家人，獨立扛起一個「家」的責任感，跟老婆、柴犬Tommy哥，以及老婆肚中的小漢堡，過著溫馨又充實的日常啊！
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雖然每個月必須固定繳納房貸利息、水電費、瓦斯費、管理費、房屋稅跟地價稅（稅費當然是一年一次啦）等等，但是能夠住在自己舒服的房子裡，再怎麼繳錢都甘之如飴，完全能夠體會什麼叫做「甜蜜的負擔」。
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Btw，我們當初跟銀行就是談三年寬限，交屋後的前三年都只繳利息，每個月房貸利息約6、7000元左右，根本比租一間套房還要划算了

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漢哥你好，我已經是社會人士了，32歲，一直以來都從事OO業，在OOOO上班，目前邁向第六年，本身讀不動產經營學習畢業的，大學都在混日子，所以沒有特別學到甚麼，只空有一個文憑。

本身工作也就穩定沒甚麼特別問題，但缺乏未來性，薪水大概四萬多，日前有同學介紹代銷公司，有去面試，但老闆開的薪水是26K，想請問代銷對於男生來說，有前瞻性嗎?我對於不動產還是有興趣的，謝謝。

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漢哥的回覆：

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繼上一次跟大家分析台中五大舊城區：中區、東區、南區、西區、北區的房價分析，今天要再帶大家聊聊「山城」及「海線」。

(還沒看過五大舊城房價分析的人可點以下連結👇)

【地產雜記】台中市五大舊城區房價解析

這邊哥先跟大家說明，所謂的「山城」或「海線」，並沒有一個明確的定義，哪些區域是山城，而那些地區又是海線，只大略地以傳統上，一般台中人的既定印象，以及台鐵路線為概分。在台中29個行政區中，除了五大舊城區外，還有三個屯區：西屯、北屯、南屯(哥也會找時間好好介紹三大屯區的房市)，上列八個行政區皆為原台中市的範圍，其餘的21個行政區，則為原台中縣轄單位，今天會介紹四個山城及四個海線區域的房市及房價走勢，而這八個區域，幾乎是台中最後僅存的一字頭房價(有些地方如豐原，可能連一字頭房價都沒有了)，若對這些地區有興趣的朋友們，一定要繼續看下去喔!!!

＠山城四區：后里、豐原、新社、東勢

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台中市的總人口數在2017年七月底，正式超越了高雄市，晉升為全台人口數第二多的城市，至今都僅次於新北市。眾所皆知，台中有非常多的重劃區，除了媒體寵兒「七期」外，台中【市地重劃】從一期~十五期，【自辦重劃】也有單元一~單元十四，若再加上豐原、潭子或海線一帶的重劃土地，真的是不勝枚舉。早期的台中在沒有這麼多重劃區之前，幾乎就圍繞著東區、南區、西區、北區跟中區(其中台中市中區，因為台中火車站設立於此，這裡更曾經是全國人口密度最高、台中的商業集中地)，當時台中的外環道為「文心路」，過了文心路就是未經開墾的農田或墓園，其後隨著市地重劃愈來愈多，人口、交通、建設等發展愈來愈密集，不得不向外為擴張，漸漸帶動屯區(北屯、西屯、南屯)，以及原台中縣幾個鄉鎮市的活絡。

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今天就來跟大家淺聊，台中市五大舊城的房價分析：

1.首先是中區：剛剛提到，台中市中區因為台中火車站坐落於此，曾經這裡是台中商業活動最繁忙的地方，全區幾乎以商業用土地為主，全盛時期曾為全台灣百貨公司密度最高的區域，小時候曾跟媽媽去逛過那邊的【龍心百貨】、【遠東百貨】、【財神百貨】跟【第一廣場】，第一廣場比起前面幾間百貨算比較晚成立的(原為台中第一公有市場，如今已改為東協廣場)，那時候也很喜歡去「中央書局」(百年歷史的書店，中間一度經營困難而停業，後來透過民間企業力量，重新改建復業)。

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公司最近推出新的透天建案，常常跟客戶介紹到最後，哥就會把客戶較喜歡的戶別資料，寫在「拆款表」上，包含地坪、建坪、售價，此時有些客戶都會問到一句話，「那你們這樣是一坪多少錢」??

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基本上大樓才會算「一坪多少錢」啦，畢竟大樓土地持分少，幾乎都賣你建物面積(主建物+附屬建物+公設)，所以大樓算法相對單純：

【總建坪×每坪單價=房子總價】；有買車位的話，價格另外加上去。

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今天上班突然想起八年前，剛踏入房仲公司，那段菜鳥房仲的日常，偶爾跟老婆聊起這些往事，還是會哈哈大笑，想說來跟大家分享一下，那個「保障底薪五萬」的背後，有多少不為人知的甘苦談。

#照三餐的無聊會議：每天早上晨會、中午午會、晚上晚會，店長會跟每個人檢討「日起有功」，所謂日起有功，憑印象跟大家解釋一下，字面釋義就是「每天早上起床都要有功勞」，每天要簽委託、收斡旋、見面談、簽約，當時有個業內術語叫做「點燈」，只要以上有做到其中一項，就可以吸一顆磁鐵在白板上，表示點燈，意即日起有功了。

(現在說來雲淡風輕，當時為了那顆磁鐵，每天都要被店長痛譙阿）

#店長的奪命連環Call：房仲業務大部分時間都是在外面，為了你的「日起有功」奔走忙碌，但是在外面的時間落落長，哪有這麼多買方、賣方每天沒事幹，等著給你房仲業務約？

那沒約客戶的空白時間要幹麻呢?當然是找個地方休息QK阿...，這時候在店內坐鎮的店長，就會開始一一關心業務在外是否安全(特大誤)，說錯囉～是追蹤業務目前進度，委託簽了沒?斡旋收了沒?見面談安排沒?簽約室預約沒?代書敲定沒?然後，回家打盹的哥，只要看到手機來電顯示「公司」，都會非常緊張的跑到陽台或電風扇前，假裝在一個室外風聲很大的地方講電話，因為在太過靜謐的空間裡，話筒彼端的店長一定會覺得事有蹊蹺。(安靜的不科學阿!!!仲介朋友們一定都可以理解哥在說啥)

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